Réglementation des locations touristiques en Espagne : Un paysage en constante évolution

Pour de nombreux francophones, l'achat d'une propriété en Espagne est souvent associé à des investissements locatifs destinés aux touristes. Cependant, il convient de faire preuve de prudence, car la plupart des grandes villes espagnoles ont mis en place des règles visant à encadrer et à restreindre les locations touristiques. Ces règles, appelées "pisos turisticos" ou "viviendas de uso turistico" en Espagne, sont régies par des réglementations municipales, régionales et nationales en vigueur depuis 2020.

Avec l'entrée en vigueur du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la copropriété ("Ley de Propiedad Horizontal") a été modifiée. Désormais, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d'un immeuble peut décider de limiter ou d'interdire les locations touristiques dans celui-ci. Auparavant, cette décision devait être prise à l'unanimité. La copropriété peut également imposer des frais supplémentaires aux propriétaires d'appartements touristiques, jusqu'à concurrence de 20% des frais de copropriété.

Les licences touristiques, une obligation à l'échelle nationale en Espagne

Pour louer des appartements, des villas ou même des chambres à des touristes en Espagne, il est obligatoire d'obtenir une licence touristique locale et d'inscrire votre établissement au registre du tourisme de votre communauté autonome. Les procédures varient d'une communauté à l'autre, et vous devrez fournir des justificatifs de la qualité des services et des équipements de votre hébergement. Nous vous renvoyons au texte réglementaire de référence sur les locations touristiques dans chaque communauté autonome, une information exclusive que nous sommes les seuls à fournir. Sans licence touristique, l'activité de location est illégale, et les plateformes de réservation comme Airbnb ne devraient pas vous autoriser à commercialiser votre bien. En cas d'infraction, vous risquez une amende pouvant s'élever à plusieurs dizaines de milliers d'euros. De plus, vous ne bénéficiez d'aucune protection en cas de litige avec vos clients, et ces derniers ne sont pas assurés de séjourner dans un lieu présentant toutes les garanties d'habitabilité et de salubrité.

Déclaration obligatoire des opérateurs de locations touristiques en Espagne, janvier 2019... annulée !

Depuis le 1er janvier 2019 jusqu'à juillet 2020, les plateformes de réservation de locations touristiques étaient tenues de transmettre à l'administration fiscale espagnole les détails de toutes leurs opérations sur le territoire espagnol. Ces détails comprenaient l'identité du propriétaire du logement, l'identité des locataires, les dates de location, les montants perçus ainsi que les modes de paiement utilisés, entre autres informations. Cependant, cette obligation a été annulée.

Barcelone, pionnière dans la réglementation des locations touristiques depuis mars 2017

Barcelone a été la première ville au monde à infliger une amende considérable à Airbnb en novembre 2016, s'élevant à 600 000 €, pour avoir loué des appartements sans les autorisations nécessaires. Elle est également la première ville en Espagne à avoir réglementé l'occupation des "pisos turisticos" (appartements touristiques).

En mars 2017, la municipalité a approuvé un programme urbanistique spécifique pour les logements touristiques, le PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona). Ce programme divise Barcelone en quatre zones distinctes :

• Zone 1 : elle englobe le centre historique, notamment Poble Sec, Poblenou et une grande partie de l'Eixample. Aucune nouvelle licence pour des logements touristiques ne peut être délivrée, et les licences des logements qui cesseront leurs activités de location touristique ne seront pas renouvelées. La mairie vise à réduire la capacité d'accueil touristique dans cette zone.
• Zone 2 : il s'agit d'une couronne entourant le centre, couvrant la périphérie de l'Eixample, Sants, Les Corts, Gracia, Sant Gervasi et Diagonal Mar. Le nombre de licences reste inchangé, seules les licences annulées sont remplacées.
• Zone 3 : elle englobe la quasi-totalité du reste du territoire communal. De nouvelles licences sont possibles, mais dans la limite d'un nombre maximum autorisé. Lorsque ce nombre est atteint, il faut attendre la libération de licences existantes pour en obtenir de nouvelles, comme pour la zone 2.
• Zone 4 : il s'agit d'une zone très marginale en termes de superficie, couvrant quelques quartiers tels que La Sagrera, le nord du 22@ et la Marina del Prat. De nouvelles licences sont possibles, mais sous certaines conditions. Cependant, le 4 août 2020, la Generalitat (gouvernement de Catalogne) a approuvé un décret permettant à tout propriétaire de louer une ou plusieurs chambres de sa résidence principale à des touristes. Les conditions sont les suivantes : le logement ne peut pas accueillir plus de 4 occupants et la durée du séjour ne peut pas dépasser 31 jours. La mairie de Barcelone a annoncé qu'elle ferait tout son possible pour freiner l'application de ce décret.

En raison de la forte affluence touristique, les appartements à Barcelone suscitent la convoitise de milliers de visiteurs. Cela incite les habitants de la capitale catalane à enfreindre la loi en sous-louant leur logement. Chaque année, c'est un bras de fer entre les résidents mécontents du bruit généré par les logements touristiques, les sous-locataires et la mairie. Depuis le dernier mandat d'Ada Colau, la maire de Barcelone, la ville poursuit Airbnb et d'autres logements touristiques qui n'ont pas de licence appropriée. Pour atteindre cet objectif, elle déploie divers moyens.

Avertissements et dénonciations en ligne

La mairie n'hésite pas à avertir les touristes des problèmes d'assurance en cas de souci dans l'appartement via le site Meet Barcelona. Elle fournit également des indications permettant de reconnaître les immeubles ou logements loués illégalement. Ces logements doivent être meublés, parfaitement propres, comporter une plaque d'immatriculation avec le numéro du registre touristique catalan (NIRTC) et disposer d'une ligne téléphonique disponible 24h/24 en cas d'incident. Par ailleurs, la mairie appelle à la vigilance lorsque les propriétaires demandent de ne pas ouvrir la porte lors des inspections ou prétendent avoir prêté leur appartement à un ami, comme le décrit un article de Tot Barcelona.

Pour les voisins, une "boîte aux lettres" en ligne est disponible pour dénoncer ces activités qui contournent la loi. Ces initiatives visent à réduire le nombre d'appartements touristiques et semblent porter leurs fruits. Selon les derniers chiffres de l'Institut national des statistiques, en 2021, Barcelone comptait 14 728 appartements de ce type, contre 7 509 deux ans plus tard.